中華建材網(wǎng)特別系列專題：2021新展望 4萬億的“老房改造”是鏡中花還是新未來？

編者按：隨著地產(chǎn)大開發(fā)的高速紅利逐漸消退，家居建材行業(yè)進入了更穩(wěn)定的存量競爭時代，生活在經(jīng)濟騰飛年代的年輕消費者，對居住環(huán)境的需求日益增長。但老舊小區(qū)的規(guī)劃混亂，管理不清，治安事故屢現(xiàn)。房屋內(nèi)老化陳舊的電器家居，更是讓危機暗藏。。。

老舊建筑的改造革新，近在眼前，那么“老房改造”這個新生市場前景如何？又會給如今處于富集效應(yīng)的家居行業(yè)帶來什么變局？

中華建材網(wǎng)特別系列專題：《2021新展望 4萬億的“老房改造”是鏡中花還是新未來？》將對此進行深度探討。

新時代 新需求

自千禧年之后開始的房屋大基建，還在如火如荼的進行，從首都一片片低矮樓房，水電擁堵，到如今小城也能廣廈千萬間，不過20年，卻已天翻地覆。

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隨著經(jīng)濟和文化的高速發(fā)展，如今的年輕消費者對居所的需求日益增多。與此同時，家居行業(yè)進入存量市場，期間，眾企業(yè)不斷優(yōu)化服務(wù)和提升產(chǎn)品質(zhì)量搶占這一市場。

十余年前的房屋，在整體構(gòu)架上，已經(jīng)無法滿足逐漸年輕化的消費者。但隨著大城市和中小型城市的城市規(guī)劃的完善，開發(fā)新城區(qū)愈發(fā)困難。

前景無限 新生市場

人民群眾對幸福生活的需求與現(xiàn)實產(chǎn)生了矛盾，針對于此，國家發(fā)展改革委近日印發(fā)的《2021年＊＊＊＊＊和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》提出，要進一步實施城市更新行動。

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僅在2021年就新開工改造5.3萬個項目，在城市群、都市圈和大城市等經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢地區(qū)，舊改如火如荼的進行。

在此前，國家發(fā)改委、住建部已經(jīng)印發(fā)了《關(guān)于下達保障性安居工程2021年第二批中央預(yù)算內(nèi)投資計劃的通知》，將保障性安居工程2021年第二批中央預(yù)算內(nèi)，投資計劃422億元用以補助支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

時間再往回撥，疫情前，2019年年底的中央經(jīng)濟工作會議上，“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”被列入我國2020年重點工作。2019年住建部定額司曾初步統(tǒng)計，全國共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建筑面積約40億平方米，綜合改造最高投資可達4萬億元。雖然因為疫情到來使得2020前大半年擱置，但在后面的小半年到2021第一季度之間創(chuàng)造了近6000億的市場。

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恒大研究院常務(wù)副院長夏磊測算認為，按老舊小區(qū)改造的三大內(nèi)容來看，基礎(chǔ)類的改造平均成本約每平方米300元，按40億平方米待改造面積測算，預(yù)計全國老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造需投入1.2萬億元；改善類改造若只考慮電梯和停車，預(yù)計需要至少2.66萬億元；而對于提升類改造來說，若按每個小區(qū)投入400萬元、17萬個小區(qū)估算，需要0.68萬億元。因此，保守估計老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬億元。

若考慮到自選類改造部分以及居民自發(fā)進行戶內(nèi)二次裝修，將帶動市場空間進一步提升。

近期一份針對全國超過11個省、市、自治區(qū)，累計5175份調(diào)查問卷的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查也顯示，相比換房，考慮重新裝修、局部裝修和調(diào)整功能的需求分別占到12%、13%和19%，也就是說，消費者對于住房的翻新改造意愿總計達到44%，這個數(shù)據(jù)比往年大大增加。

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同時據(jù)調(diào)查狀況來看，老房及二手房翻新市場在2019年合計占比超過40%，2020年將超過42%。而毛坯商品住宅市場的比重持續(xù)下降，2019年預(yù)計略低于23%，2020年可降至17.6%，毛坯房市場在2020年也將低于37%。，以老房和二手房為主的再次裝修需求規(guī)模，已經(jīng)全面超越毛坯房。

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據(jù)國家統(tǒng)計，目前，通過二次裝修帶動的投資就已經(jīng)高達6700億，像裝修、家裝建材等剛需，更是得到了充足的擴張。住建部初步統(tǒng)計全國共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建筑面積約40億平米。

可以說，2021年的后疫情時代，將成為二次裝修爆發(fā)的一年，也是企業(yè)發(fā)掘全新增量市場的一年。

布局未來，都市掘金

舊改作為未來幾十年，乃至更長的行業(yè)藍海，將讓進入挖掘存量市場的家居企業(yè)把存量快速轉(zhuǎn)化成紅利，沒有企業(yè)能不為之所動。

2016年舊改市場蓮尖初露時，不少頭部家居企業(yè)就已經(jīng)敏銳察覺到，不約而同的進行多種嘗試，著重深入研究和研發(fā)新技術(shù)、新型裝修方式等，以提升客戶滿意度，推出了各種可實現(xiàn)工期的快速縮短的新產(chǎn)品以及公裝服務(wù)。

另一方面，相比于新房、精裝房的海嘯式需求，舊房市場的需求更像是江河，它更平靜、穩(wěn)定、也更考驗企業(yè)精細化運營的能力。

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在二次裝修方面，知名家居企業(yè)奧普家居做出了布局，其集成事業(yè)部市場部經(jīng)理趙景華表示目前老房改造市場分流比較嚴重，傳統(tǒng)零售終端的流量正被各類家裝公司、設(shè)計師、線上平臺等小b端市場分流。為借政策東風，奧普家居決定在未來的戰(zhàn)略布局上，加強與安居客這樣的頭部房屋交易平臺、圣都為代表的家裝公司、海爾智家等聯(lián)盟品牌等多渠道的合作，以此來開拓新的流量入口。

趙景華認為，老房改造對于服務(wù)的周期、質(zhì)量、環(huán)保等都提出了更高的要求，因此，奧普推出48小時煥新服務(wù)，且超歐標的E0+級環(huán)保能讓消費者實現(xiàn)即裝即住。

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地板行業(yè)的巨頭圣保羅地板，則在對渠道和經(jīng)銷商層面改革的基礎(chǔ)上，考慮到老房裝修者對裝修工期、環(huán)保、裝修噪音和裝修垃圾處理都有著特殊要求，推出了二次裝修的“房屋模塊化”研究，即將一間一間房屋視作獨立模塊，再根據(jù)客戶需求對模塊進行快速，精準，獨特的二次裝修，這將為消費者大幅減少裝修時的時間和不便。

在公裝方面，東鵬集團DPI進口品牌事業(yè)部戰(zhàn)略工程中心銷售經(jīng)理張楊東認為舊改政策對于家居企業(yè)來說是一次利好消息。有數(shù)據(jù)研究表明，需要改造的2000年以前簡稱的老舊小區(qū)量大概有30億㎡，建陶企業(yè)能分到20%（6億㎡）左右的比例，這其中，應(yīng)用于公共場所的陶瓷產(chǎn)品將具有較大競爭力。張楊東告訴記者，目前DPI的大型公裝項目由廠家直接進行對接，中小型一般由當?shù)剌^大的經(jīng)銷商對接，東鵬正在大力扶持經(jīng)銷商在該方面的競爭能力。

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可以說，為了搶占先機，家居建材的各路豪杰百招齊出，勢要在這場“都市淘金”大潮中分得一杯羹。（家居行業(yè)有哪些大咖布局，分別有什么優(yōu)勢和缺點？請看下期“舊改系列專題策劃”《2021新展望 “老房改造”引來百舸爭流，誰是最后英雄？》）

以小博大 風口已至

由于舊改的“散而不同”特性，即分散在城市各處和不同時間點，使得大企業(yè)無法做到精準消化，而設(shè)計師、線上平臺等小b端市場則無力消化如此大的市場份額。

再者是家裝經(jīng)營從原先的“量販式”逐漸走向“準零售式”與新房市場的大量集中交付相比，舊房改造的需求往往是相對個性和多元化的。這就對家裝公司的能力提出了新的要求，也就是從以往的相對標準和集中的施工交付，到業(yè)務(wù)更加碎片的準零售式經(jīng)營。

因此，各大家居企業(yè)把目光聚集在傳統(tǒng)的經(jīng)銷商模式上，通過其遍布各地一線的特性，直擊舊改痛點。

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為了搶占市場，各大企業(yè)紛紛對經(jīng)銷商讓利。大量優(yōu)惠政策層出不窮，目前北京、上海等老房改造市場較大的城市，已經(jīng)出現(xiàn)大量經(jīng)銷商進行試點。

人民群眾對幸福生活的向往，國家對扶持產(chǎn)業(yè)和維護社會發(fā)展的需求，綜合來看，新的風口毫無疑問就在當下。