房地產大開發周期接近尾聲！家居業還能怎么抱大腿？

近日，中國著名經濟學家任澤平先生應邀出席麥田房產主辦的“探尋2022年房地產發展新機遇”論壇，并發表了主題演講。

任澤平認為，中國經濟正在經歷從高速增長到高質量增長轉變的關鍵時期，而房地產作為國民經濟發展的支柱型產業，也同樣面臨著新的機遇和挑戰。

從98年房改開始，中國的房地產進入高速發展階段，2000-2020年中國住房市值從23萬億元增加到418萬億元，增長18.2倍，年均增長15.6%。經過二十多年的發展，中國房地產的大開發周期已經接近尾聲，任澤平認為主要有三個標志：

(圖片來源：家居新范式-公眾號，侵刪)

1、城鎮化進程開始放緩。任澤平說：“改革開放之初中國的城鎮化率17.92%，中國80%多是農民，中國的房地產發展，和城鎮人口快速增加是息息相關的。大量的人口進城，也帶來了強勁的購房需求。”“城鎮化基本分為兩個階段，第一個階段，是農村人口變成城鎮人口，第二個階段是都市圈城市群化，中國已經進入第二個階段了。”“現在中國的城鎮化率是64%，城鎮化的速度客觀來講也在放緩。”隨著城鎮化進程接近尾聲，房地產發展也將進入新階段。

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2、人均住房面積和套戶比達到很高水平。衡量一個房地產市場增長前景的兩個重要指標，一個是人均住房面積，一個是套戶比，而這兩個指標，中國都已經達到了很高的水平。在談到人均住房面積時，任澤平分享道：“中國的人均住房面積已經從改革開放前的不足10平米，增長到2020年的近35平米，接近發達國家水平。”他又分享了套戶比：“一線城市套戶比低于1，未來還有一定需求;三四線城市已經超過1.1，再加上17-18年棚改貨幣化，很多低能級城市，年輕人走了，戶均住房甚至可能超過兩套。”對于大多數三四線城市，住房需求已經飽和，任澤平認為未來中國大約70%的城市房地產進入存量時代，因為沒有新來人口：“東北鶴崗一套房子幾萬塊錢沒人要，杭州深圳房子每平米幾萬搶不到。為什么?核心還是人口流入所帶來的需求以及購買力。”

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3、總和生育率不斷下降。任澤平說：“我們現在的生育率是1.15。是什么概念呢?美國是1.9，法國是1.8，德國、英國是1.6-1.7，號稱世界上前幾年人口老齡化少子化最嚴重的日本是1.3。我們的總生育率全球倒數。”

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“我們的嬰兒潮在62-76年，那時的生育率在6以上，也就是每對夫婦生六個以上。70年代末我們實行了嚴格的計劃生育，生育率開始斷崖式下跌。”“62-76年出生的這波人影響了中國的房地產進程。中國房地產98年房改以后為什么會有黃金20年，是因為這批人趕上結婚生子要買房。為什么最近大戶型賣得好，是因為這批人要換房。”而隨著出生人口的下跌，中國房地產的人口紅利也在消失。“買房的主力人群是20-50歲，20歲之前沒能力買，50歲之后不需要了。

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按照統計顯示20-35歲是首次置業購房，35-50歲是改善性購房。”自2014年以來，置業人群見頂后開始回落，購房需求迎來峰值，這是跟過去20年的最大不同，也是這一輪房地產市場調整更為劇烈的深層次原因。所有這些因素疊加，造成了中國房地產開始向“存量房”時代轉變。從長遠看，以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定和房地產稅為核心推動二次房改，實現房地產軟著陸和長期平穩健康發展。

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